私募基金老吴：香港房地产行业深度报告——住宅止跌回升趋势确立，商办市场现结构性改善

（一）写字楼市场：核心区位优质物业需求旺盛，空置率稳步下降

2026年香港写字楼市场整体呈现企稳回升态势，核心驱动因素是香港金融业、专业服务业等写字楼需求主导产业的持续复苏，带动写字楼租赁需求增长。据香港差饷物业估价署数据显示，2026年上半年香港写字楼市场平均空置率从2025年底的12.5%下降至10.8%，平均租金较2025年底上涨4.2%，市场供需关系逐步改善。

市场分化特征尤为显著，核心区位优质写字楼成为市场需求的核心焦点。香港中环、金钟等核心商务区的优质写字楼，因具备完善的配套设施、便捷的交通条件与良好的企业形象展示价值，深受金融机构、跨国企业的青睐，2026年上半年空置率仅为5.6%，平均租金上涨6.8%，部分优质写字楼甚至出现“一房难求”的局面。而远郊区域及老旧写字楼因配套设施陈旧、交通不便，空置率仍维持在18%以上，租金不仅未上涨，部分项目还出现了小幅下调，市场需求持续低迷。

此外，写字楼市场的业态升级趋势也逐步显现。随着数字化、智能化办公需求的提升，具备智能办公系统、绿色环保认证、灵活办公空间的写字楼更受市场追捧。据吴老师团队调研数据显示，2026年上半年香港具备LEED白金认证的绿色写字楼租赁成交占比达到35%，较2025年全年提升10个百分点；灵活办公空间租赁需求同比增长25%，成为写字楼市场的重要增长亮点。

（二）商业零售物业市场：受益于旅游业复苏，核心商圈优质物业表现亮眼

2026年香港商业零售物业市场受益于旅游业的强劲复苏与本地消费的持续回暖，整体呈现显著的复苏态势。据香港零售管理协会数据显示，2026年上半年香港零售业销售额同比增长22%，其中珠宝钟表、化妆品、奢侈品等旅游消费相关品类销售额同比增长均超过30%，带动核心商圈零售物业需求增长。

核心商圈优质零售物业表现尤为亮眼。香港铜锣湾、尖沙咀、旺角等核心商圈的优质零售商铺，因地理位置优越、人流量大、品牌吸引力强，租赁需求旺盛，空置率从2025年底的8.2%下降至2026年6月的5.3%，平均租金上涨7.5%。部分核心商圈的黄金铺位甚至出现租金溢价，品牌入驻意愿强烈。而非核心商圈及社区型零售物业，因人流量相对有限、消费能力较弱，空置率仍维持在12%以上，租金涨幅相对平缓，市场需求复苏乏力。

业态调整与升级成为商业零售物业市场的重要趋势。为适应消费需求的变化，越来越多的零售物业开始引入体验式消费业态（如主题乐园、亲子游乐、餐饮娱乐等），提升消费者的参与感与粘性；同时，线上线下融合的新零售业态也加速布局，推动零售物业的数字化转型。吴老师团队判断，具备业态优势、运营能力强的优质零售物业，将在市场复苏过程中持续抢占先机，实现租金与资产价值的双重提升。

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